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宅建の難易度・合格率を分析。宅建て難しいの?

不動産関係や金融機関などにお勤めの場合、または就職・転職を目指す場合に求められることが多いのが宅建の資格です。
宅建とは正確には「宅地建物取引士」という名称の資格で、国家資格にあたります。特に不動産業界においては必須と言われ、就職した後に取得を求められることもよくある資格です。この資格はどのような内容で、どのくらい難しいのでしょうか。
今回は宅建試験に関しての過去のデータや、他の資格試験と比較しての難易度、本試験の試験範囲や内容などを少し細かくお話ししていきます。

公開:2019-02-12 12:36 (最終更新:2019-06-24 15:19)

宅建の試験って難しいの?

宅建士(宅地建物取引士)_nannido

宅建の資格は難しいという人も簡単だという人もいます。それは個人の体感ですので異なって当然ですし、試験も毎年同じではありませんので、難しい年も簡単な年もあります。

実際に合格率などで判断してみると、国家資格試験の中での難易度では「普通程度」だと言われます。
国家資格には様々な種類がありますが、合格率が5%しかない行政書士、5~10%の一級建築士、7~12%の不動産鑑定士、10~13%の技術士・情報工学、10%程度の社会労務士などに対して、宅建の合格率は15%程度です。難関と言われる国家資格よりも比較的易しいと言えるでしょう。

また、税理士の大学卒業以上など、学歴や専門職での勤続年数が受験の前提条件になる資格は案外多いのですが、宅建の場合、受験資格は一切問われません。年齢・性別・学歴・国籍すべて関係なく、誰でも受験することができます。(ただし、過去に不正受検をした、もしくはしようとした人は最長3年間、新たに受験することが禁止されることがあります。)

宅建の合格基準

宅建試験には合格に必要な点数の設定がありません。おおよその目安になる点数はあっても「何点以上取れば合格」というはっきりした線引きがないのです。では宅建の合否はどのように決まるのでしょうか。

過去10年間を振り返ってみると、宅建の合格基準点は実施された年によって31点だったり、37点だったりと、50点満点の試験であるにも関わらず、ずいぶん開きがあります。しかし、合格率は15~17%程度を維持しており、大きく変わることがありません。

こうして毎年同程度の合格率になっていることから、合格率を基準として合格基準点を決めているものと予測されます。つまり受験成績上位15%程度の受験者が合格となる程度の点数がその年の合格基準点になっていると考えられるのです。したがって試験問題が簡単な年には合格基準点が上がり、問題が難しい年には基準点が下がるということになります。

宅建の合格率の推移

では宅建の合格率はどの程度なのでしょうか。ここでは直近10年の合格率や受験者数、合格率の推移を見ていきます。

試験年度申込者数受験者数 合格者数合格者数合格率
平成30年度265,444213,99333,36015.60%
平成29年度258,511209,35432,64415.60%
平成28年度245,742198,46330,58915.40%
平成27年度243,199194,92630,02815.40%
平成26年度238,343192,02933,67017.50%
平成25年度234,586186,30428,47015.30%
平成24年度236,350191,16932,00016.70%
平成23年度231,596188,57230,39116.10%
平成22年度228,214186,54228,31115.20%
平成21年度241,944195,51534,91817.90%

毎年平均して受験者数は申込者数の8割程度です。合格者はその受験者の中の15~17%程度を推移していることが分かります。

宅建講座・スクール比較

宅建の試験範囲・試験内容

宅建試験はすべて四肢択一の出題形式です。1問1点で50問出題される50点満点で、マークシート形式での解答となり、試験時間は2時間です。(5問免除制度適用の受験者は1時間50分です。)

試験範囲は不動産に関する知識をはじめ法律や税制、宅地建物取引士についての基本的な項目や免許に関してなど幅広い範囲で出題されます。そしてそれらは大きく分けると以下の4科目に分類されています。

・権利関係
・宅建業法
・法令上の制限
・税金その他

次からは各科目について、一つずつお話ししていきます。

権利関係(民法等)

まず「権利関係」からお話ししていきます。
権利関係は数字などを暗記する事項はあまり多くありません。むしろどのような理由があってそうなるのかという理解が大切な科目です。

権利関係の内容は、民法、区分所有法、借地借家法、不動産登記法などに分かれています。
範囲としては後述します。

中でもいちばん受験者に苦手とされることが多いのが民法です。聞き慣れない言葉が多いのと共に、自分の日常生活での常識が通じない部分や意味の異なる言葉も出て来ます。しかし、例年14問出題される権利関係のうち10問は民法なので諦めることはしないでください。また、借地借家法や区分所有法という独自の法の中でも民法が必要になります。

更に、民法に限らず法律には「原則」と「例外」が存在します。これらをきちんと分けて理解することが必要です。こちらもただ何となく丸暗記するよりも、どうしてこうなったのか、どうするのが合理的なのかを考えてみてください。そちらの方が理解しやすく、点数に結びつくことに繋がります。ただし、民法は1000条以上も存在する法ですので、すべてを暗記・理解することは不可能です。数年かけて勉強を勧めるというのなら話は別ですが、通常の受験者の方が民法だけに時間を割いていてはとても他の勉強が間に合いません。しっかりと過去問をこなし、頻出の民法を中心に学習を進めてください。大切な分野なので捨てるわけにはいきませんが、民法は7割を目指しましょう。ちなみに民法以外では、借地借家法が2問、区分所有法と不動産登記法がそれぞれ1問ずつ出題されますが、民法を理解できるところまで学習できていればそう難しくはありませんので、こちらも得意科目にしてください。

・意思表示(頻出問題は「詐欺・強迫」「虚偽表示」「錯誤」など)
・制限行為能力・時効
・債務不履行
・代理(頻出問題は「無権代理」「表見代理」「復代理」「自己契約・双方代理」など)
・物権変動
・不動産登記法
・共有
・相続
・売主の担保責任
・不法行為(頻出問題は「一般不法行為」「使用者責任」など)
・保証債務・連帯債務
・抵当権(頻出問題は「物上代位」「法定地上権」「消滅請求」など)
・建物区分所有法(頻出問題は「規約」「集会」「管理者」など)
・賃貸借契約

宅建業法

宅建業法は宅建試験の中でもいちばん出題数の多い科目です。例年50問中20問が出題されます。たいていの場合、初学者がまず手を着けるのも宅建業法です。
テキストに載っていることをそのまま問われることが多く、宅建の中でも基本的な学習の範囲になります。こちらは数字をしっかりと暗記することが大切です。初学者でも分かりやすい事柄が多く、読み進めればおおよそ理解ができるものが多いでしょう。普段チラシや街頭の看板で目にするあれはこういう意味だったのか、と、新しい知識を楽しく詰め込める科目でもあります。

そして初学者でもなじみやすく、出題数も最大の宅建業法は宅建試験における科目の中で最大の得点源です。宅建業法は20点満点を狙いましょう。宅建業法で満点を取れれば合格は近付きます。むしろ宅建業法を大きく落とすようでは、合格は難しいということです。
以下は宅建業法での頻出の項目です。

・媒介契約(計算問題があります。)
・35条重要事項の説明(出題数が多い傾向にあります。)
・37条契約書面(出題数が多い傾向にあります。)
・宅地建物取引業の免許
・営業保証金
・宅建業が自ら売主となる場合の制限(出題数が多い傾向にあります。)
・報酬額の制限
・保証協会
・監督処分・罰則
・宅建取引士

重要事項の説明と契約書面は似ているところも多く、項目の暗記も多いところになります。
ひたすらに眺めて暗記するよりも、積極的に過去問にあたり、頻出の項目を確実に覚えていくのが良いでしょう。

また、業法違反や免許に関してなどの混乱しやすい項目は、宅地建物取引業者がやることなのか、宅地建物取引士がやることなのか、などを区別すると覚えやすくなります。

法令上の制限

法令上の制限は例年50問中8問の出題です。この科目は暗記することが多く、特に専門用語と細かい数字を確実に覚えておくことが必要になります。似通った項目や数字も多いのでただ読むだけで覚えようとせず、手書きで表にして筆記と視覚の両方を使って暗記したり、数字を埋める穴埋め問題を多く解いたりすることも効果的です。
しかし、逆に言うとこの科目は数字や言葉をきっちり覚えさえすれば得点源になるので、この科目はひたすら暗記と割り切って学習を進めましょう。法令文がそのまま選択肢として出題されることもあります。丸暗記が難しければ特に頻出のキーワードを覚えたり、語呂合わせなどを利用したりします。とにかく暗記する項目を頭に詰め込んだらなるべく多く過去問にあたることが有効です。また、農地法は一見簡単ですが、解いてみると意外と解けないということも多いところです。こちらも覚えにくければきっちりと自分の手で書いてまとめ、ある程度覚えたら過去問を多くこなしましょう。法令上の制限での得点目標は7~8割です。
以下が法令上の制限で出題される範囲です。

・国土利用計画法
・都市計画法(2問出されることが多いです。)
・建築基準法(2問出されることが多いです。計算問題があります。)
・土地区画整理法
・農地法
・宅地造成等規制法

税金その他

最後に、税金その他です。法令上の制限と同じく、例年50問中8問が出題されています。

他の科目に比べると受験者におろそかにされやすい科目ではありますが、こちらもきちんと学習することで得点に余裕ができます。宅建試験では合格基準点というものが決まっていません。大体例年の合格点は取れていたのにその年の合格基準点がやや高く、いざ合格発表があったとき、たった1点が足りないために不合格…などという憂き目にあわないためにこちらもしっかりと得点できるようにしましょう。ただし、あまりに時間が足りない場合は、勉強しづらく、問題の傾向が読みにくい「土地・建物」は深追いしないことも一つの考え方です。
以下は税金その他で出題される範囲です。

・地方税(固定資産税、不動産取得税など。0~1問)
・国税(所得税、贈与税、印紙税、登録免許税など。1~2問)
・地価公示法、不動産鑑定評価基準(ほぼ交互にどちらか一つが出題されますが、どちらかが2年連続して出題されることがあります。大体1~2問の出題です。)
・不当景品類及び不当表示防止法、独立行政法人住宅金融支援機構法、統計(各1問で3問)
・土地・建物(2問)

宅建講座・スクール比較

宅建の勉強方法

ここまで宅建試験に関しての出題範囲や、科目ごとに注意する点などをお話してきました。科目で見れば4つ、項目数にしてもそう多くないと感じるかも知れませんが、いざ学習を始めてみるとそれなりにボリュームはありますし、暗記物や慣れない言葉・言い回しも多いためすんなりと行かないところも出て来ます。
これから宅建資格合格を目指す方には、独学で勉強する方、スクールや通信教育を利用する方がいると思います。ちなみに独学で勉強する場合、必要時間は100~400時間と人によって随分と開きがあるようです。また、スクールや通信教育校の場合、具体的に何時間と明記されることは少ないですが、おおよそ3ヶ月~6ヶ月というところが多いようです。確実に合格を目指すのであれば、ある程度の期間の余裕をもって学習を進めることが望ましいと言えます。

独学で勉強する

独学で勉強することのいちばん大きなメリットは「テキストや問題集以外の費用がかからない」ことです。他にも「通学や決まった講義時間に縛られない」「マイペースに勉強ができる」「納得いかないところは満足いくまで時間をとって勉強ができる」ことなどが挙げられます。

逆にデメリットとしては「学習期間が長期にわたるため計画が立てにくい」「質問できる相手がいない」「法改正に適切に対応できない」「テキストや問題集を自力で選んで入手しなければならない」「モチベーションの維持が難しい」などです。

今は書店だけでなく、インターネットの通信販売などでも多くのテキストが販売されています。無料のホームページやメールサービス、ブログなどで情報公開されているところも多くあります。独学で勉強する場合は販売サイトの口コミや、他サイトの情報など、自分に必要なものを見定め、参考にして、自分に合うテキストはどれか、評判のいい問題集はどれかなどを探してみると良いでしょう。独学でいちばん大切なのは最後までやり抜く強い意思と学習時間の確保です。

スクールを利用する

スクールを利用する場合のデメリットは何と言っても「独学に比べて費用がかかる」ことです。他には「スクール側で決められた時間拘束される」「通学時間や交通費が必要」などがあります。

一方メリットとしては「講師がいるので分からないところはすぐに質問ができる」「法改正に適切に対応してもらえる」「あらかじめカリキュラムが決まっているので自分で学習計画を立てる必要がない」「講師や一緒に学習を進める仲間がいるのでモチベーションの維持がしやすい」などです。

また、スクールに通うのは難しいけれど、独学で勉強するのは不安、または自信がないという場合は通信教育講座を利用するという手もあります。通信教育講座の場合のデメリットは「一緒に学習を進める仲間がいないので、ある程度のモチベーションコントロールを自分でやらなければならない」ことと「スクールよりは費用がかからないが、独学よりも費用がかかる」ことです。メリットに関してはほぼスクールと同じですが、「通学時間や交通費がかからない」こともメリットの一つです。また、学習計画の立て方を教えてくれたり、受講者専用ツールが用意されていたりするので、自分の生活スタイルに合わせた学習計画が立てやすくなります。

そしてどちらにも共通する強みは「常に最新の情報と、ブラッシュアップを続ける教材が用意されており、それを教えられる講師陣がいること」です。

独学、スクールはそれぞれにメリット・デメリットがありますので、自分の生活スタイル、性格、予算などを考慮して独学かスクールなどを利用するのか考えられると良いでしょう。

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まとめ

ここまで宅建試験に関して合格率や試験内容、勉強の方法などさまざまなお話をしてきました。宅建は国家資格の中では中程度、比較的易しい試験ではありますが、運だけではとても合格はできません。なぜなら四肢一択の解答方式とは言っても、一見しただけでは分かりにくい引っ掛け問題も多く、選択肢肢それぞれが正しいか謝っているかを判断できないと正解の一択を見定めることができない問題もいくつも出されるからです。分からない言葉は早めに調べ、分からないものをいくつも積み重ねていかないように学習しましょう。

また、宅建試験では計算問題も出題されますが、電卓の持ち込みができません。計算自体は小学校で習う程度のレベルで難しくはないのですが、問題の余白などに書いて計算することになりますので、やはりそれに慣れておくことは必要です。

宅建の勉強を始めたら少しでも早く過去問に手を着けてください。最初は点数が取れないと思います。それでもいいのです。うろ覚えや間違えたところをそのままにせず、しっかりと解説を読み、テキストに戻って復習をし、正しい答えを手書きで書き入れるというプロセスを踏んでください。時間も手間もかかりますが、必ず実力に結びつきます。

宅建試験は、以前は35点取れれば合格と言われていました。しかし、直近10年を見てみると合格基準点が36点や37点という年が3回、35点という年が2回あります。35点では安心できない年も多いようです。一つ一つの科目にこだわり、ペースを崩すほどにやり込んで無理に満点や45点を目指す必要はありません。それでは逆に効率が悪いからです。しかし、最終的に35点を目標にするのは危険と言えるでしょう。試験会場ではどんなことが起きるか分かりません。その日に限って体調が悪かったり、交通トラブルなどで試験開始ぎりぎりについてしまって動揺したりして、十分に実力が発揮できないかもしれません。もちろんそんなことがないように事前にしっかりと体調管理と、試験の準備をしておくことが必要です。試験の前はきちんと食事と睡眠をとり、筆記具や時計は予備を持っておくなど、できる限りの対策をしましょう。それでも万が一が起こったときに焦らずにすむよう、過去問や予想問題集では常に40点を目指しましょう。常に40点を取れる実力をつけておけば多少のことがあっても37点前後は見込めます。

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