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宅建とはどんな試験?独学で合格できる?難易度や合格率も徹底調査!

宅建士(宅地建物取引士)

人気の資格ランキングや、各通信教育校のおすすめランキングなどでも常に上位にある宅建は、正確には「宅地建物取引士」という名称で国家資格にあたり、資格試験の方は「宅地建物取引士試験(略称:宅建試験)」と言います。今回はこの宅地建物取引士の資格や試験について詳しく触れていきます。

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宅建とは?

前述のとおり「宅建」は、正しくは「宅地建物取引士」という名称で、主に「宅地建物取引業者」で働く場合に必須とされることの多い資格です。

宅地建物取引業者とは一般的に不動産会社・不動産屋と呼ばれるもののことで、土地や建物などの不動産の売買、賃貸物件の斡旋などを行います。物件によっては借地やマンションの賃貸などでも大きな金額が動くこともありますが、中でも土地や建物の売買は一生に一度あるかないかの高額になることが多い大きな取引です。業者以外でそんな大きな取引を何度も経験して慣れている方はそう多くありません。この取引を行う際に専門知識や経験のない一般の人たちは業者に対して弱者の立場になることがあります。この人たちが不当な損害を被ることがないよう、安心して契約を結ぶために必要なのが宅地建物取引士です。

宅地建物取引士は宅地建物取引業法に基づいて定められている国家資格者で、宅地建物取引において購入者等の利益の保護を優先し、公正かつ誠実に法に定めた事務を行う不動産取引の専門家です。

取引をするとき、消費者は必ず契約の前に「重要事項説明書」の交付と説明を受けます。車や本などであれば自分で注意深く観察すればある程度の状態は把握できますが、土地や建物となると見ただけでは分からないことがたくさんあります。所有者が誰で、実際の土地建物の状態がどうなっているのか、どのくらいの大きさがあり、どんな設備があって、どんな制約や制限があるのか、また抵当権等が設定されていないかなど、購入や賃貸の決断をするためにとても重要なことを説明するのが宅地建物取引士の仕事です。この重要事項の説明は、宅地建物取引士以外はすることができず、説明をする際には、事前に宅地建物取引士証を提示する義務があります。更にこの重要事項説明書への記名・押印、本契約に進んだ際の契約書への記名・押印も宅地建物取引士にしかできない仕事です。

また、宅地建物取引士は試験に合格しただけではなることができません。合格後は欠格事項に該当しない人が、いくつかの条件を満たした後に合格した都道府県に対して登録手続きを行い、登録終了後に別途宅地建物取引士証の交付を受けることが必要です。 なお、宅地建物取引士証は5年の有効期限がありますが、登録は一度行うと登録消除処分事項に該当しない限り一生有効です。

宅建はどんな業界で活かせる?

宅地建物取引士試験は「一般社団法人不動産適正取引推進機構」が行う試験で、一年に一度しか実施されないのにも関わらず、幅広い年齢層が毎年20万人前後も受験する人気の資格試験です。

1965年から1995年までは、「高等学校卒業以上、もしくは宅地建物の取引に関し2年以上の実務経験を有する者等」という制限がありましたが、現在では年齢、性別、学歴、国籍すべてに制限がないので、未成年でも高齢の方でも受験が可能です。(ただし、過去に不正受検をした、もしくはしようとした人は最長3年間、新たに受験することが禁止されることがあります。)

では、これほど人気の試験はどのような内容で、どのくらい難しいのでしょうか。 ここからは試験の日程や受験にかかる費用、試験の内容や難易度、合格率などについてお話していきます。

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宅建講座・スクール比較 宅建試験の概要

宅地建物取引士試験は「一般社団法人不動産適正取引推進機構」が行う試験で、一年に一度しか実施されないのにも関わらず、幅広い年齢層が毎年20万人前後も受験する人気の資格試験です。

1965年から1995年までは、「高等学校卒業以上、もしくは宅地建物の取引に関し2年以上の実務経験を有する者等」という制限がありましたが、現在では年齢、性別、学歴、国籍すべてに制限がないので、未成年でも高齢の方でも受験が可能です。(ただし、過去に不正受検をした、もしくはしようとした人は最長3年間、新たに受験することが禁止されることがあります。)

では、これほど人気の試験はどのような内容で、どのくらい難しいのでしょうか。 ここからは試験の日程や受験にかかる費用、試験の内容や難易度、合格率などについてお話していきます。

試験の日程・受験費用

宅建試験は、1年に1回、毎年10月の第3日曜日に全国の会場で一斉に行われます。平成31年度の宅地建物取引士資格試験の予定が発表されたのでこちらにご案内いたしましょう。

【2019年の宅建試験】
試験日時
10月20日(日)13時から15時まで(2時間)
※ただし、登録講習修了者は、13時10分から15時までの1時間50分です。

試験案内の掲載・配布期間
試験案内の掲載・配布期間はインターネットと郵送でされ、それぞれ期間が異なります。
・インターネット:2019年7月1日~7月16日
・郵送:2019年7月1日~7月31日

申し込み
・インターネット:2019年7月1日(9:30)~7月16日(21:59)
・郵送:2019年7月1日~7月31日
受検申し込みはインターネット(Windows OSのみ)と郵送で可能ですが、試験案内と同様にそれぞれ期間が異なります。スケジュール管理は慎重に行ってください。
特にインターネットでの受験申込受付期間が約半月と短いので、インターネットで申し込みをする予定の方は注意が必要です。
※インターネットでお申込みの場合は、ブラウザは、Internet Explorer バージョン10~11、Edgeの利用に限ります。

受検手数料
7,000円
消費税及び地方消費税を含みます。払い込み方法は試験案内でご確認ください。

試験会場
試験会場は、申し込み後に送付されてくる受験票に記載されています。
各都道府県の大学・学校や、総合施設などが会場になることが多いので、受験票が届いたら確実に場所や交通アクセス、移動の際の所要時間をきちんと調べておきましょう。会場までの移動は遅延や事故に備えて複数の交通機関・ルートで調べておくと安心です。

合格発表日
平成31(2019)年12月4日(水)(予定)
合格発表日は、原則として、12月の第1水曜日又は11月の最終水曜日です。正式な日付は試験案内に記載されます。
試験案内に記載されている都道府県ごとの所定の場所・期間に、合格者受験番号、合否判定基準、試験問題の正解番号が掲示されます。
また、不動産適正取引推進機構のホームページに、合格者受験番号、合否判定基準、試験問題の正解番号が掲示されます。こちらも期間が決まっており、パソコンからこの発表画面にアクセスできる期間は合格発表日から翌年5月まで、携帯電話からアクセスできる期間は合格発表日から2週間です。

宅建試験の内容

不動産に関する法律や税制、宅建取引士の免許や報酬、その年の統計資料などについて幅広く問われます。 出題形式はすべて四肢択一のマークシート形式で、1問1点で50問出題される50点満点です。 試験の問題は、「宅建業法」、「法令上の制限」、「権利関係」、「税金その他」の4つの科目から出題されます。

宅建取引士として必要な知識の要ともいえる「宅建業法」は特に比重が大きく、例年50問中20問出題されます。(実施年によっては出題数が異なる場合があります。)宅建業法は宅建に関しての定義、法律、免許や報酬などを学ぶ科目で、他に比べて簡単で点数も取りやすいので、満点を狙うくらいの意気込みで力を入れるべきです。確実に学習し、得点できる得意分野にすることで合格がぐっと近付くと言っても過言ではありません。逆に言えば宅建業法で点数が取れないようでは合格が難しいということです。

次に多いのが「権利関係」で出題数は例年14問ですが、民法や借地借家法など難しい問題が多いため点数が伸びず、多くの受験生が苦手とする科目です。単純に暗記だけでは解けない問題が多く、事例問題も多く出されるので、しっかりと読んで判断する時間も力も必要になるためです。しかし、配点も大きいので、苦手だからと諦めることはせず、十分に時間を取り、重点的に勉強することが必要になります。

「法令上の制限」と、「税金その他」に関しては例年8問ずつの出題となります。 「法令上の制限」とは、前述の「重要事項の説明」においても対象となる「都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限」で、政令で定めるものに関する事項の概要です。土地を購入し、造成し、建築物を建てるそれぞれの段階でそれぞれに存在する法律を学ぶことになります。よく耳にする「建築基準法」などもこれに含まれます。

「税金その他」は、固定資産税、不動産取得税、所得税、印紙税、登録免許税、贈与税などの税金に関する問題と、住宅金融支援機構、不当景品類及び不当表示防止法、土地、建物、不動産評価基準、地価公示法などを学びます。また一年に一度発表される統計資料に関しても1問出題されます。

5点免除の制度について

宅地建物取引士の試験には5点免除となる制度があります。 すでに宅地建物取引業に従事している方のみが受けられる制度で、該当する方は宅建登録講習を受け、修了試験に合格することで、受験の際に解答する問題数が45問となります。(受験時間も10分間短縮されます。)免除された5点はすべて正解として点数に含まれるため有利になると言えます。

なお、3年間の有効期限がありますので、修了試験に合格した日から3年以内に実施される宅建本試験において毎年問題の一部(問46~問50にあたる5問)が免除されることになります。 この宅建登録講習は講習を受ける機関によって異なりますが、12,000円~18,000円ほどの費用がかかります。

宅建講座・スクール比較 宅建試験の難易度

次に難易度です。宅建試験は簡単という声も時々聞きますが、国家資格試験の中での難易度では中程度(普通)だと言われます。 難関と言われる国家資格を合格率で比較していくと、行政書士(5%)、一級建築士(5~10%)、不動産鑑定士(7~12%)、税理士(8~15%)、技術士・情報工学(10~13%)、社会保険労務士(10%)などがあり、それよりも合格率がやや高い宅地建物取引士の15~17%は中程度とされるのです。中程度とはいえ、その合格率は毎年15%程度ですので、初学者がろくに学習せずに運で受かるほどには簡単な試験ではありません。

宅建の合格率

それでは実際の合格率を見ていきます。宅建試験では明確に「何点取れば合格という点数」が設定されていませんが、毎年ほぼ合格率は15%程度になっています。

以下は直近10年の宅建試験の合格率です。

試験年度合格率
平成30年15.60%
平成29年15.60%
平成28年15.40%
平成27年15.40%
平成26年17.50%
平成25年15.30%
平成24年16.70%
平成23年16.10%
平成22年15.20%
平成21年17.90%
宅建の合格基準は?

先ほども触れましたが、宅建試験では何点以上で合格という点数の設定は予め設定されているわけではありません。しかし毎年同程度の合格率になっていることから、合格率を基準としてその年の合格基準点を決めているものと予測されます。したがって試験問題が簡単な年には合格基準点が上がり、問題が難しい年には基準点が下がるということになります。

以下は直近10年の宅建試験の合格基準点です。

試験年度合格率
平成30年37点
平成29年35点
平成28年35点
平成27年31点
平成26年32点
平成25年33点
平成24年33点
平成23年36点
平成22年36点
平成21年33点

こうしてみると大体36点から37点以上を得点できれば、合格の確率は高いと言えそうです。

取引を公正に成立させる

少し専門的な話になりますが、実際に結んだ不動産の取引内容のうち契約にかかわる部分が詳細に書かれた書面を「37条書面」といいます。この37条書面はお客さんとの取引が成立したらすぐに作成して手渡すことが、宅建業法という法律で定められています。 この一連のやりとりは、契約につきもののトラブルを未然に防ぐためのとても重要なもの。宅建士(宅地建物取引士)が最後に記載の内容に間違いがないか再度確認し、署名と捺印をします。

宅建士の仕事では、このような重要な書面をほかにも多数扱います。その内容を宅建士自身が十分に理解しているということは、もちろん前提中の前提。そのためにも宅建士の資格試験はたくさんの知識を問う難易度の高いものになっているのです。就職後にプロとして通用する仕事をするためにも、受験勉強中にしっかりと知識を身につけておくようにしましょう。

宅建講座・スクール比較 宅建は独学でも合格できるか

結論から言えば不可能ではないと言えます。実際に過去独学で合格した人もいます。 合格率が15%程度しかなく、合格基準点も目安程度しかないことを考えると簡単ではありませんが、費用が教材費等のみの最低限で済むこと、自分のペースで勉強できること、やりたい科目を納得いくまで繰り返せることなど、独学で学ぶメリットはあります。 では、独学で勉強を進める場合、どういったことを心掛ければ良いのでしょうか。

自分に合ったテキストを選ぶ
勉強を始めるには当然テキストが必要となります。今は書店や通信販売で色々なテキストが手に入ります。通信販売で購入する場合は実際にそのテキストを使った人たちの口コミを見られることがありますし、ブログやまとめサイトなどでは受験経験者の方が情報を掲載しているので、自分と好みや条件が合う人がいればそちらも参考になるかも知れません。事前に情報を集めたり、実際に手に取ったりして自分に合うかどうかを確認してから購入しましょう。

法改正はあらかじめチェックをする
独学で怖いことの一つは法改正に適切に対応できないことです。一生懸命過去の問題を解いたけれど、それが法改正以前の問題集で法律が変わっていたため、せっかく覚えたことが正解ではなくなっていた…などとことがないよう、きちんとチェックしておきましょう。

学習計画を立てる
次に必要なのが、試験直前になって学習が間に合っていないということがないように学習計画を立てることです。 宅建を独学で学んだ人の経験談によると学習時間は100~400時間とずいぶん開きがありました。どんなテキストや勉強法を選ぶかということでもこの時間の差は出てくるでしょうが、どれだけのまとまった時間集中して勉強できるかにもよるでしょう。また、学習時間は多ければいいというものではありませんが、過去問を繰り返す時間があった方がいいのは間違いありません。初学者の方は学習期間だけでなく、気持ちの上でも余裕を持てるように、試験までの日程に余裕があるのなら少し多めの学習計画を立てるのがおすすめです。

では実際に学習計画を立てていきます。月曜日から日曜日まで、自分の生活を24時間で書き出し、仕事、学校、食事や睡眠、入浴など決まって必要な時間を書き入れていきます。日常生活において削ることのできない時間を自分の目で確認すると、自ずと学習にあてられる時間帯や時間が見えてきます。その表を見ながら「実行できる範囲で」学習時間を決めてください。学習を始めるスタート段階の気合の入った勢いのまま、空き時間すべてを学習時間にあてるような計画を立てると実行できずに早々に挫折します。

このスケジュールは当然1週間分を作って繰り返すことになりますが、大切なのは必ず「1週間に1日だけ空白の日を作る」ことです。これは何もしない休憩日ではなく、急用、残業、体調不良などで勉強ができなかったり、予定通りに終わらなかったりした日の分を調整するための日です。もちろん学習が順調に進んでいるのならリフレッシュする時間にあてたり、休息を取ったりするのもいいと思います。逆に前倒しで学習を進めることで、その先の計画に余裕を持たせることもでき、モチベーションの維持にも役立ちます。

宅建業法は満点を目指す
先ほども触れましたが、宅建業法は宅地建物取引士の基本です。初学者にもいちばん分かりやすい科目で、他の科目よりも点数が取りやすいので、まずはここでしっかりと基礎を固めましょう。最初は何を言われているのかさっぱり分からないことも多いですが、学習を進めるうちに理解できることも増えてくるはずです。

言葉に慣れる

宅建試験には日常生活ではあまり聞かないような難しい言葉や似通っていても意味が違う言葉、法律用語、一般的な認識とは意味の異なる言葉などが次から次に出て来ます。また間違いのないように同じ言葉を繰り返して書かれている文章も多々あり、慣れないうちはかなり読みづらく感じます。しかしこれは学習を進めていくうちに次第に慣れていきます。また同じような出題も多いため、ある程度まで読むと意味が分かることも増えてきます。きちんと学習を繰り返していれば本試験間近になるころにはほぼ抵抗もなくなってくるので、最初は難しく感じるかも知れませんが、諦めずにしっかり向き合いましょう。

丸暗記で乗り切ろうとしない
決まった数式や税率などはもちろん丸暗記が必要になりますが、それ以外に関してはなるべく「なぜこういう決まり事なのか」、「なぜこういう制限があるのか」など、そこに至る段階を想像すると問題が解きやすくなります。また、判決文問題など文章を読んで考えることも必要になってきます。どんなことが問題視されるのか、なぜそういう結果に至ったのかなどを理解することも大切です。

実際の流れや取引をイメージする

これは先に書いたこととも繋がってくることです。初学者の方は特に、ただ黙々とテキストを読み進めるだけではいくら時間をかけても知識は身につきにくいものです。それはこれまで馴染みがないことは特に想像がしにくいためです。息抜きの時間でも構いませんので、インターネットなどで身近な土地に建物が経つまでにはどんな経緯や手続きが必要なのか、自分が住んでいる町や家にはどんな決まりごとがあるのかなど、調べられるものは調べてみましょう。それが直接問題を解くことには繋がらなくても、これまでより宅建が身近に感じられます。現実の世界に宅建に関することが少し見えると、思いのほか勉強がしやすくなることがあるのです。

過去問はしっかりとやる

宅建の試験は難しいと言っても過去に出題されたものの焼き直しも多く出されます。過去問はなるべく早い段階から手を着けてください。大切なのは出題のパターンに慣れることです。過去の本試験で必ず出題されているのはどんな問題か、何についてよく問われるのか、どういうひっかけ問題が出されやすいのか、自分がいつも間違える問題は何かなど、繰り返すことで大切な情報が多々見えてきます。そして大切なのは答え合わせをしただけで満足しないことです。間違えた問題はもちろん、答えが合っていてもうろ覚えだったり、自信がなかったりするところはしっかり解説を読み、テキストに戻って復習をしましょう。その後正しい答えを自分の手で書いて修正します。手間も時間もかかりますが、実は確実に実力に結びつく近道です。

ここまで独学で合格を目指す方法をお話してきましたが、やはり何ヶ月も一人で学習を続けることが大変なのは事実です。

独学のデメリットは、分からないことがあっても質問する相手がいない、法改正への適切な対応が難しい、長期にわたる学習スケジュールを作ることが難しい、モチベーションの維持が難しいことなどです。 これらのことをすべて自分でやる自信がない、誰にも頼らず学習を続ける自信がない場合は、資格取得のためのスクールや通信教育校の利用を検討するのも選択肢のひとつです。最終的に合格し、宅地建物取引士になりさえすれば、そこまでの学習手段はどんな形であっても優劣はありません。

スクールや通信教育校は毎年の法改正、出題傾向を研究し、他校に劣らないよう常にブラッシュアップを続ける講師と教材を持っています。そのプロフェッショナルに学習計画の立て方を習い、最新の情報を取り入れながら、近年の出題傾向や予想問題を提供してもらうのも効率の良い勉強法と言えるでしょう。

>> 宅建士試験の難易度について詳細はこちら
>> 宅建の勉強方法についてはこちら

宅建講座・スクール比較 まとめ

ここまで宅建とは何か、試験の内容や合格率から勉強の仕方までをお話してきました。 国家資格としては中程度でも一般の資格試験と比較すると合格率も低めで、特に初学者にとっては簡単な試験ではありませんが、正しく確実な学習を積み重ねれば、誰でも合格を目指せる資格です。 一度合格・登録すれば一生ものの国家資格、挑戦してみるのはいかがでしょうか。

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試験データ

項目 内容
資格・試験名 宅地建物取引士
試験日

【平成31年度試験 宅地建物取引士試験】
2019年10月20日(日)

試験区分 国家資格
主催団体 国土交通省
受験資格 特になし
合格率 15~17%程度
出題内容・形式 出題形式
四肢択一、50問の筆記試験。

試験の内容
土地の形質、地積、地目および種別並びに建物の形質、構造および種別に関すること/土地および建物についての権利および権利の変動に関する法令に関すること/土地および建物についての法令上の制限に関すること/宅地および建物についての税に関する法令に関すること/宅地および建物の需給に関する法令および実務に関すること/宅地および建物の価格の評定に関すること/宅地建物取引業法および同法の関係法令に関すること
検定料 7,000円
問い合わせ先 (財)不動産適正取引推進機構
http://www.retio.or.jp/
〒105-0001 東京都港区虎ノ門3-8-21第33森ビル3F
財団法人不動産適正取引推進機構 試験部
TEL(03)3435-8181

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